去年我的一个表哥，花了370万在四线城市买了一套120平方米的电梯房。当时楼盘开发商还在打广告，说这个区域未来要建设新的产业园区，房价肯定会涨。表哥信了，付了首付50万，每个月还要还5000多的房贷。结果呢，这一年过去了，整个小区都没怎么开工建设。他去看房的时候，物业说现在小区里连物业费都收不上来，因为很多户主还没交房。前两天他问我，这套房子现在还值多少钱。我查了一下网站上的成交价，比他买的时候跌了20多万。他问我该不该抛，我说看你对这个城市的前景咋看。他叹了口气说，老家人口一直在外流，周边的工厂也在关闭，这房子买得真心后悔。
这就是我们现在看到的房市现状。你问十个人对房价的看法，可能有五个人在后悔，三个人在观望，两个人在继续买。房价这个话题，已经从"买不买"的问题，变成了"买哪个"的选择题。这两年出现的最大变化，就是房产不再是一个统一的赛道。有些地方的房子开始贬值，有些地方的房子却还在稳定增值。这种分化现象，在过去十年里几乎没有出现过。
我们先来看看这个变化的大背景。从2023年开始，国家在房地产政策上做了很大的调整。原来那种"房子只涨不跌"的神话，开始破碎。很多地方政府也放宽了购房政策，想刺激市场。但效果呢，没有想象中那么好。房产市场的购买力，确实在下降。有统计数据显示，2024年全国新房销售面积环比下降了，成交量也在回落。这意味着什么？就是说，有钱买房的人在减少，或者说，有购房意愿的人在犹豫。
展开剩余83%这个犹豫的原因很复杂。一个重要的因素就是，人们对房价的预期改变了。过去你买房，就是认为肯定会升值，升值的幅度可能有大有小，但方向是确定的。现在呢，你买房之前要想好，这个城市的人口会不会流入，这个地段的需求会不会长期存在，周边的产业规划是否真的能落地。这种思维上的转变，导致很多人在房产选择上变得非常谨慎。
我姑妈在房产中介干了八年，她跟我说了一个很有意思的现象。2020年到2022年的时候，很多客户来看房，着急得不行，恨不得看完第一套就掏钱。那时候中介一个月能成交十来套房子。现在呢，一个月成交两三套就不错了。而且客户的关注点也变了，过去问的是"这房子能升多少钱"，现在问的是"这小区有没有学校""周边的人口是不是在增加"。客户从"买涨"转变成了"买住"。这个转变，正在改造整个房产市场。
现在我们来说2026年的几个趋势。按照目前的市场走向来看，这四个变化应该会比较明显。
第一个变化，就是一二线核心城市和三四线城市的房价出现剧烈分化。这个分化现在已经开始了，到2026年会更加明显。北京、上海、深圳、杭州这样的一线和新一线城市，人口还在源源不断地流入，城市的产业也在升级，这些地方的房子需求是真实存在的。特别是市中心、学区房这种稀缺资源，价格不太可能大幅下跌。我有个朋友在上海陆家嘴工作，他说那边的房子，即使有价格调整，也只是小幅波动。真正有购买力的买家，还是在排队。
但是三四线城市就不一样了。很多地级市和县城，这十年来人口都在向大城市流出。特别是一些资源枯竭城市、工业衰退的老工业基地，房子的价格已经开始下行。我走访过好几个这样的城市，有些新建的楼盘，开盘价是8000块钱一平方米，现在跌到了5000块钱一平方米。有的楼盘甚至出现了"一房两卖"的情况，就是房子卖给了好几个人，但最后只有一个人能拿到房产证。这种乱象，说明这些地方的房产市场已经处于崩溃边缘。
第二个变化，就是高层住宅开始贬值，低密度住宅仍然保持价值。这个趋势也很明显。为什么？因为人们对生活品质的要求在提高。在北上广深这样的城市，年轻人买房的时候，如果经济条件允许，都会优先选择小高层或者别墅。高层住宅，特别是那种25层以上的塔楼，开始显得不那么吸引人了。原因很简单，高层住宅的噪音、采光、居住体验，都不如低密度住宅。而且，高层住宅的维修成本很高，电梯坏了一次，全体业主都要摊钱。
我看过一份房产评估报告，同样地段的房子，12层的洋房能卖到3万块钱一平方米，25层的塔楼只能卖到2万5。这个价差，十年前是不存在的。现在这个价差在逐年扩大。到2026年，这个趋势会继续。有些城市的高层小区，甚至会出现业主砍价出售的情况，因为想换到低密度社区。这对那些投资高层住宅的人来说，不是个好消息。
第三个变化，就是人口流入城市的好地段房子，会成为真正的抗跌产品。什么叫好地段？就是轨道交通便利、周边产业发达、教育资源好、配套齐全的地方。这些地段的房子，它的需求是刚性的。即使房价调整，幅度也会很小。而且这些房子的流动性特别好，想卖的时候很容易找到接盘的人。我的一个同事，在南京买了一套就在地铁口附近的房子，三居室，200万出头。他说这套房子如果有急事需要卖，最多十天就能成交。但他有个朋友买的是郊区的房子，花了180万，反而不好卖。这就是位置的威力。
到2026年，这种分化会更加极端。好位置的房子会成为真正的资产，坏位置的房子会成为累赘。有些开发商已经开始调整策略，不再盲目拿地，而是精选位置。这说明整个行业也在意识到，未来不是所有房子都有价值，只有真正好位置的房子才值得投资。
第四个变化，就是房产的投资属性会进一步弱化，居住属性会进一步加强。这是最根本的转变。过去十年，很多人买房就是为了投资，希望房价升值。现在，国家也在打击这种炒房现象。各地都推出了限购、限售、限价的措施。而且利率政策也在调整，贷款越来越难。这些措施加在一起，就是告诉大家，房子是用来住的，不是用来炒的。
这个转变带来的结果就是，投机性购房几乎消失了。现在买房的人，大多是真正需要住房的。这样的话，房价就会更加真实地反映供求关系和城市基本面。人口多的地方房子贵，人口少的地方房子便宜。这是市场最真实的声音。
我的一个朋友，前年花了五百多万在杭州买了套房子，买的时候还想着可能会升值。今年他跟我说，现在就希望能保本卖出去。他已经没有升值的期待了，只要房子能帮他遮风挡雨，能给家人一个稳定的住所，就足够了。这种心态上的转变，代表了很多人现在的想法。
这些变化会如何影响你的选择呢？我觉得最关键的一点，就是要搞清楚自己买房的目的。如果是为了投资，我的建议就是要非常谨慎，特别是对三四线城市的房产，要充分评估这个城市的未来。如果是为了自住，那就选择一个你想长期生活的城市，选择一个好位置，这样至少不会亏得太惨。
还有一个我觉得很重要的点，就是不要盲目跟风。这些年，太多人看到别人买房升值了，就赶紧也买。结果买的时候房价已经在高位，买完之后就开始下跌。如果你要买房，一定要自己做功课。看看这个城市的人口流向，看看产业发展，看看政府的规划。这些功课做好了，再做决定。
现在看起来，2026年的房市确实在发生深刻的变化。这种变化对不同的人影响不一样。对于刚需购房者来说，这是个机会，因为房价的分化意味着你可以找到更合适的房子。对于投资者来说，这是个挑战，因为不是所有房子都值得投资。对于那些已经买房的人来说，这是个考验，因为你的房子价值取决于它的真实属性。
现在的房产市场，就像经历了一场大筛选。那些真正有价值的房子会被保留下来，那些没有价值的房子会被淘汰。这个过程虽然痛苦，但它对整个市场的长期健康发展是有好处的。我们要做的，就是找到那些有价值的房子，或者说，不要买到那些没有价值的房子。
你现在有没有考虑过买房？或者说，你对未来两年的房价走向有什么看法？是不是也感觉到市场在发生变化？欢迎在评论区说出你的想法，大家一起讨论一下这个话题。我也想听听更多人的真实想法和经历，这样我们可以更好地理解这个市场到底在发生什么。
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